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【気になるニュース】フラット35で不動産投資目的の賃貸物件にも不正融資?

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家を建てようと思ったことがある人なら、一度は検討したことがあるはずの住宅ローン「フラット35」。

審査はやや厳しいものの、35年間固定金利なのに1%程度の超低金利で住宅ローンが借りられるとあって、堅実な会社員などに人気です。

ですが、そのフラット35を悪用して不動産投資を行う不正が起きていることが今回発覚しました。

 

元社員が語るフラット不正「年収400万円超は富裕層」

住宅金融支援機構のローン「フラット35」で、本来は投資用なのに居住用と偽って融資を引き出す不正が発覚した。関与したマンション販売会社の元男性社員(50)が朝日新聞の取材に応じ、なぜ不正に手を染めたのかなどを詳細に語った。主なやり取りを紹介する。

――どんな不正をいつから始めたのか。

元社員 2015年に中古マンション販売会社に中途で入った。その翌年から、何人かの仲間(仲介業者)と一緒に今回の仕組みで物件を売るようになった。フラット35の融資で顧客に投資物件を買わせ、20年間の家賃保証もつける方法だ。物件価格を水増しして多額のお金を引き出せば、自己資金ゼロで借金の帳消しやキャッシュバックをセットにできる。

――投資目的なのにフラット35を悪用した融資案件はどのくらいあるのか。

元社員 私の会社が売り主の物件で150件前後ある。似た取引はほかにもあるようだ。

〜〜以下略

引用;朝日新聞デジタル https://www.asahi.com/articles/ASM4S3QJNM4SUUPI007.html

 

フラット35は、居住用不動産を購入するためのローン

フラット35は、自分が住むための住宅(居住用不動産)を購入するためのローンです。

フラット35の公式サイトにも、以下のように明記されています。

投資用物件など第三者に賃貸する目的の物件の取得資金にフラット35を利用することはできますか?
Q&A番号:85687

ご利用いただけません。フラット35は申込みご本人またはご親族がお住まいになる新築住宅の建設資金・購入資金、中古住宅の購入資金等にご利用いただけます。
第三者に賃貸する目的の物件の取得資金に利用するなどの目的外利用が判明した場合には、お借入れの全額を一括で返済していただく場合がありますのでご留意ください。

引用;フラット35 よくある質問 https://www.flat35.com/faq/faq_203-6.html

例外として、フラット35を利用して住宅を購入した後に転勤となり、転勤期間中に賃貸に出したケースなどでは、きちんと届出をすれば賃貸が認められるようです。

 

そもそも、居住用不動産と投資用不動産ではローンの審査・金利が全く異なる。

そもそも、フラット35に限らず、一般の住宅ローンはあくまでも「居住用不動産」を購入するための特別なローンです。

投資用不動産として資金を借入するための審査は、住宅用ローンよりも格段に厳しいです。

「投資」という事業の継続性なども含めて審査されるので、当たり前といえば当たり前ですが・・・

 

フラット35で投資用不動産を購入することの問題点

ということで、フラット35を悪用して投資用不動産を購入した今回の案件の問題点の一つは、

投資用のローンでは審査が通らず借入が出来ない人が、住宅ローンとして審査を出す事で借入出来てしまう」

ことにあります。

本来であれば借りられない人に不正に資金を貸すことが続くと、返済不能に陥る人が増えます。

結果、貸し手の住宅金融支援機構や窓口になった銀行・モーゲージ会社の経営が悪くなり、フラット35の審査がより厳しくなることが予測されます。

最終的に、これからフラット35を借りるために真面目に審査を受ける人にしわ寄せがいくということになります。

 

さらに、今回はオーバーローンも指摘されている

さらに今回の不正融資では、業者がグルになっているために、物件価格以上の見積もりを出すことで、借主が抱えていた別件の借金を同時に返済したりなどのオーバーローンも行われていたようです。

これは完全にフラット35のルールを逸脱したものなので、機構から一括返済を求められても文句は言えない案件ですね。

 

フラット35は、以前にも不正融資を指摘されたことがあった。

実は、フラット35を利用した不正融資は、以前にも起きていました。

2012年に、審査の甘さから不正融資が相次いでいることが会計検査院から指摘されていたのです。

フラット35、民間の審査に甘さ 検査院が指摘

会計検査院は19日、独立行政法人の住宅金融支援機構が手がける長期固定金利型の住宅ローン「フラット35」について、機構と提携する民間金融機関の一部で甘い審査が行われているとして、機構に金融機関の指導を求めた。39の提携機関を抽出して調べたところ、機構が求める融資審査の基準を全て満たす金融機関はなかったという。

フラット35を巡っては、勤務先や収入を偽って融資金をだまし取る詐欺事件が相次いでいる。融資審査は提携金融機関が行うが、機構がローン債権を買い取る仕組みのため、詐欺に遭っても金融機関に被害は発生しない。

引用;日本経済新聞 https://www.nikkei.com/article/DGXNASDF1900N_Z11C12A0EE8000/

 

フラット35の審査が厳しくなったり、金利が上がるかも…?

このように、フラット35を悪用する事案が増えて貸し倒れが多くなると、審査が今以上に厳しくなったり、審査に手間がかかるようになるため人件費などを反映して金利が上昇するようなことがあるかもしれません。

住宅金融支援機構には、大多数の真面目な利用者が不利益を被ることのないように、徹底的に今回の事案を精査し、不正融資が判明した分の一括返済を求めたり、不動産業者とグルになっていたモーゲージ会社とは契約しないなど、再発防止に努めて頂きたいと切に願います。

 

 

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